Prefeitura de São Paulo apresenta nova minuta que propõe ajustes na Lei de Zoneamento

A Prefeitura da Cidade de São Paulo, por meio da Secretaria de Desenvolvimento Urbano, publicou nesta última quinta-feira, 31, a Segunda Minuta do Projeto de Lei que promove ajustes na Lei de Uso e Ocupação do Solo (Lei nº 16.402/16), também conhecida como Lei de Zoneamento. A nova proposta teve como base a Primeira Minuta de Projeto de Lei disponibilizada para consulta pública entre os meses de dezembro de 2017 e março de 2018, e tem o objetivo de aperfeiçoar a aplicação dos dispositivos da lei, ampliando as possibilidades de adequação da produção imobiliária aos conceitos e diretrizes da política urbana definida pelo Plano Diretor Estratégico – PDE.

A partir do recolhimento das contribuições entre 2017 e 2018, a Prefeitura decidiu dar prosseguimento ao processo de ajustes com o objetivo de aperfeiçoar a aplicação dos dispositivos instituídos, esclarecer dúvidas recorrentes nos processos de licenciamento e trazer maior segurança jurídica na aplicação da lei. A proposta apresentada mantém os princípios norteadores do Plano Diretor Estratégico – PDE, e não altera os mapas do zoneamento.

Durante os últimos meses, a Prefeitura preparou nova minuta que, agora, se torna pública no site gestaourbana.prefeitura.sp.gov.br. O conteúdo será exposto à população na última etapa do processo participativo, com quatro audiências públicas devolutivas regionais e apresentação aos órgãos colegiados compostos pelo poder público e sociedade civil. As duas primeiras audiências já possuem datas definidas. A primeira será realizada em 13 de novembro, a partir das 18h30, no Teatro João Caetano (Região Sul). O endereço é Rua Borges Lagoa, 650, Vila Clementino. Já a segunda reunião ocorrerá no dia 21 do mesmo mês, também a partir das 18h30, no Centro de Tradições Nordestinas (Região Norte), situado na Rua Jacofer, 615, Limão. Para facilitar a participação de todos, serão promovidas mais duas audiências públicas (Leste e Centro/Oeste) ainda em 2019, em datas a ser definidas. Após esse período, a minuta final será enviada à Câmara Municipal, onde seguirá por novo processo de consultas públicas, além é claro de passar pela análise e debate dos vereadores.

A proposta apresentada não altera as zonas de uso nem seus perímetros, também não altera e não aumenta os coeficientes de aproveitamento máximos previstos no Plano Diretor, que permanece sendo de 4 (quatro) nas áreas do entorno dos eixos de transporte de massa e até 2 (dois) no restante da cidade. O coeficiente de aproveitamento define o quanto se pode construir em um terreno.

A minuta exclui as propostas de redução no valor da contrapartida financeira correspondente a Outorga Onerosa do Direito de Construir – valor pago ao Município para construir acima do coeficiente de aproveitamento básico de cada terreno e destinado ao Fundo de Desenvolvimento Urbano (FUNDURB) para execução de obras, sobretudo, para área de habitação de interesse social e mobilidade urbana –, e não aborda possibilidade de ampliação da “cota parte máxima” – que corresponde à quantidade mínima de unidades habitacionais a serem inseridas na área do terreno.

Com relação à ampliação do limite do gabarito, isto é, altura dos edifícios, a Prefeitura ampliou a possibilidade de construção nas Zonas Mistas (ZM) – áreas que são destinadas a usos residenciais e não residenciais, de 28 metros para 48 metros de altura. O Município também propõe a ampliação da altura das construções em Zona de Centralidade (ZC) – centralidades dos bairros, sendo o limite de altura ampliado de 48 metros para 60 metros. Com o ajuste, a Prefeitura propõe o equilíbrio para que o custo da construção nessas áreas seja reduzido, permitindo, ao invés de três torres mais baixas no lote, por exemplo, a construção de uma torre mais alta, com limite de altura, havendo, assim, economia de escala, com apenas um conjunto de elevadores, de fundação, de casa de máquinas, de caixa d’água, condomínio, o que resultará em menores custos de construção.

A Prefeitura também propõe ajuste no controle do número máximo de vagas de estacionamento para os usos residenciais nos Eixos de Estruturação – áreas próximas ao transporte coletivo público. Dessa forma, a proposta permite uma vaga de garagem por unidade habitacional, ou a cada 60 m² de área construída computável de cada unidade habitacional. Objetivo é redistribuir o número de vagas de forma mais livre, não estando amarrada a cada unidade. Assim, alguns apartamentos podem ter mais de uma e outros, nenhuma.

Com relação à habitação de interesse social, a Prefeitura propõe incentivo para quem construir majoritariamente unidades destinadas às famílias até três salários mínimos. Hoje a Lei diz que apenas 60% dessas unidades devem ser destinadas à população de baixa renda. A proposta é incentivar a ampliação desse número para 80%, e em troca permitir 20% a mais de área construída no empreendimento para atender a mesma faixa de renda.

Outra proposta é possibilitar a adesão voluntária à cota de solidariedade de empreendimentos com área construída computável inferior a 20 mil m². Nesse caso, o empreendedor irá depositar no Fundurb (Fundo de Desenvolvimento Urbano) o equivalente em reais à 10% do valor da área total do terreno para ser investido pelo poder público em habitação de interesse social, e em troca, ele receberá 10% de acréscimo na área computável. Dessa forma, a Prefeitura permite maior arrecadação com o Fundurb e, consequentemente, maior investimento com melhorias em áreas como habitação social, cultura, áreas verdes, transportes e mobilidade.

Por que ajustar a Lei de Zoneamento?

A Lei 16.402/16 foi elaborada segundo as orientações do Plano Diretor Estratégico (PDE), instituindo novas regras de parcelamento, uso e ocupação do solo na escala do lote e quadra. Assim que começou a ser aplicada, apareceram alguns problemas, o que é bastante compreensível uma vez que houve uma grande mudança de conceitos e regramentos. A Lei trouxe uma série de requisitos e novos dispositivos urbanísticos que na maioria das situações são difíceis de serem implementados em edificações existentes ou muito antigas. Dessa forma, para facilitar a aplicação da lei de zoneamento vigente, ampliando as possibilidades de adequação da produção imobiliária aos conceitos e diretrizes da política urbana definida pelo Plano Diretor Estratégico – PDE, a Prefeitura apresenta a minuta final proposta.